Comprendre : les SCPI
- Présentation
- SCPI
- Sté de gestion
L'achat de parts de Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) constitue une alternative complémentaire originale et intéressante pour investir dans l'immobilier. Les SCPI sont une des formes de placement collectif dans l'immobilier, à l'instar de ce que proposent les Sicav et Fonds Communs de Placement dans le domaine des valeurs mobilières. Elles acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier, souvent d'entreprise, pour le compte des investisseurs qui en détiennent les parts sociales. Les avantages de cette formule de placement sont nombreux : mutualisation des risques, revenus, meilleure liquidité, absence de souci de gestion, transparence d'informations... Ces avantages expliquent le succès rencontré par les SCPI depuis plus de 30 ans, auprès de 500 000 associés. Ce succès a entraîné l'émergence d'une typologie des SCPI en fonction de leur spécialisation de gestion et/ou en réponse à l'objectif patrimonial des investisseurs. C'est ainsi que l'on distingue les SCPI dites "classiques", privilégiant le rendement (SCPI de rendement), des SCPI spécialisées (SCPI de valorisation, SCPI fiscales...).
Présentation du régime juridique
Caractéristiques
Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) sont des sociétés d'investissement collectif ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public. Ce sont des organismes de placements collectifs dont les parts constituent des titres financiers. Les SCPI sont régies par les dispositions du Code monétaire et financier (art. L. 214-50 et suiv.) qui veillent à une bonne protection des associés, donc des investisseurs, ainsi que par les règles générales du Code civil (art.1845 et suiv.). Ayant un statut civil, les SCPI ne sont pas assujetties à l'impôt sur les sociétés.
En règle générale, les parts de SCPI sont peu liquides et présentent l'inconvénient pour les investisseurs d'être difficiles à céder. C’est la raison pour laquelle elles doivent constituer pour l’investisseur un instrument de placement à long terme et uniquement de diversification. On dénombre environ 150 SCPI dont plus d’une trentaine en cours de dissolution et leur capitalisation s'élève à plus de 21 milliards d'euros (source AMF).
Objet social
Les SCPI ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à usage de bureaux, de commerce ou d’habitation. En pratique, on distingue principalement deux types de SCPI : les SCPI dites « de rendement » et les SCPI dites « fiscales » :
- les SCPI de rendement : leur patrimoine est composé d'immeubles à usage de bureaux ou de commerce. Elles ont vocation à procurer des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation ;
- les SCPI dites « fiscales » : leur patrimoine est composé d'immeubles à usage d’habitation. Elles versent des revenus moins élevés que les précédentes en échange d'un espoir de plus-values plus importantes à la sortie. Elles sont dites « fiscales » lorsqu’elles s'inscrivent en outre dans le dispositif fiscal d'investissement locatif avantageux pour les souscripteurs, tel le dispositif Scellier. Offre au public
Les SCPI sont autorisées à procéder à une offre au public à la double condition d’avoir établi une note d'information visée par l'Autorité des marchés financiers (AMF) ainsi qu’un bulletin de souscription. En outre, la société de gestion chargée de gérer la SCPI doit avoir reçu l’agrément de l’AMF ; l'expert immobilier chargé de déterminer la valeur vénale des immeubles de la SCPI doit avoir été accepté par l’AMF ; enfin, la garantie bancaire destinée à rembourser les souscripteurs en cas de souscription insuffisante du public doit avoir reçu l’approbation de l'AMF.
Associés / Investisseurs
Les associés disposent des mêmes droits que dans les sociétés civiles ordinaires, à savoir le droit de vote dans les assemblées, le droit à l'information et le droit de faire partie de la société. En outre, l'information due aux associés est particulièrement étendue
La responsabilité de chacun des associés de la SCPI à l'égard des tiers est limitée à deux fois la fraction du capital social qu'il possède et les statuts peuvent même prévoir que cette responsabilité est limitée au montant de sa part dans le capital social.
La cession des parts est libre mais elles ne peuvent pas être négociées en Bourse.
Mode de détention
Vous pouvez acquérir des parts de SCPI soit directement soit par le biais d'un contrat d'assurance-vie. Chacun de ces modes de détention comporte des avantages et des inconvénients. Il est certain que le choix du contrat d'assurance-vie contraint de choisir la ou les SCPI éligibles audit contrat par la compagnie d'assurance ; mais en contrepartie, vous bénéficiez du cadre juridique et fiscal avantageux de l'assurance-vie et d'une plus grande liquidité si vous décidez de vendre vos parts. En vérité, votre choix dépendra du but patrimonial que vous poursuivez : constitution ou transmission d'un patrimoine.
IMPORTANT : les parts de SCPI sont peu liquides et constituent un instrument de placement à long terme.
